Transazioni con immobili: aspetti importanti nei quali spesso gli agenti immobiliari si orientano solo a grandi linee e voi come acquirente (venditore) dovete sapere

Al webinar abbiamo discusso molti argomenti importanti:

1. Nei documenti bisogna riportare sempre la condizione di fatto delle pratiche e non aspetti immaginari o lo schema che è comodo al vostro agente immobiliare o al quale è abituato.
2. Molto spesso il contratto è considerato un assioma, ma bisogna ricordare che non è un contratto con la Sberbank SPA dove non si può cambiare nemmeno una riga.
3. Acquisto di un appartamento con mobili ed elettrodomestici. È opportuno riportare nel contratto l’elenco dei beni, altrimenti se il vostro venditore si porta via tutto o anche solo una parte non sarà possibile fare reclamo. 
4. La donazione è un contratto che deve essere firmato sia dal donatore sia dal destinatario del dono, perché per legge occorre il consenso del ricevente all’accettazione del bene. Se il rapporto con il ricevente il dono si è deteriorato, non è motivo per impugnare il contratto.
5. Nel contratto di donazione si può prevedere il diritto del donatore ad annullare la donazione nel caso in cui sopravvive al destinatario del dono.
6. Le tasse non sono dovute se il donatore e i destinatari del dono sono membri della stessa famiglia e/o parenti stretti (coniugi, genitori e figli, anche adottati, nonni e nipoti, fratelli germani, consanguinei e uterini). Negli altri casi il destinatario della donazione dovrà pagare l’IRPEF pari al 13%.
7. Esiste il contratto di promessa donazione: quando il donatore si impegna a consegnare un bene in proprietà ad una certa data o con l’insorgere di certe condizioni (ad esempio al compimento della maggiore età, al termine dell’università). 
8. Nella pratica lo scambio di appartamenti avviene, ma spesso viene redatto come due contratti di compravendita, che noi consideriamo non corretti. Lo scambio può essere fatto a parità di prezzo, oppure può prevedere il pagamento della differenza.
9. La forma dei contratti è per iscritto, in forma semplice o notarile. La forma notarile è obbligatoria se vendete (acquistate) una quota e non un oggetto intero, o se si parla di beni di minorenni o di incapaci di intendere e di volere. Negli ultimi due casi, oltre all’autentica del contratto dal notaio serve anche il consenso del tutore.
10. Regalare un bene appartenente a un bambino non è possibile, anche se in cambio gli comprate un bene migliore e/o di maggior valore.
11. Se volete disporre dell’eredità in caso di decesso, l’unica opzione è quella del testamento e non del contratto.
12. L’IRPEF non viene pagata se siete il proprietario da più di tre anni e se avete acquisito il diritto di proprietà tramite eredità o per contratto di donazione da un parente stretto, tramite conseguenza della privatizzazione o con contratto di affitto. Negli altri casi il periodo di possedimento deve essere di cinque anni.
13. Il calcolo della detrazione patrimoniale in caso di vendita è pari a 1 000 000 rubli (per case indipendenti, appartamenti, stanze, case di campagna, case agricole, appezzamenti di terreni) e di 250 000 rubli (per automobili, locali non residenziali, garage).
14.  Se il bene è in comproprietà per quote o in comproprietà totale, l’importo della detrazione patrimoniale (1 000 000 rubli o 250 000 rubli) sarà distribuita tra i comproprietari proporzionalmente alle loro quote o su accordo (se si parla di comproprietà totale, senza divisione in quote).
15. Se in un anno avete venduto diversi oggetti, allora la detrazione patrimoniale sarà applicata sul totale di tutti gli oggetti venduti e non per singolo oggetto.
16. Valore catastale. Se l’oggetto è venduto a un valore superiore a quello catastale, si considera come base il valore indicato nel contratto. Se è venduto a un prezzo inferiore al 70% di quello catastale, si considera come base il valore catastale.
17. È non residente chi si trova all’estero, non in Russia, per più di 183 giorni di calendario. La cittadinanza e la registrazione non hanno importanza!
18. L’aliquota di un non residente non è il 13%, ma il 30%. La detrazione nel caso della vendita (fino a 1 milione per abitazioni e terreni, fino a 250.000 per immobile non residenziale, garage, automobile) non viene applicata. La detrazione per l’acquisto (fino ai 2 milioni di rubli) e per l’ammortamento degli interessi del mutuo (fino a 3 milioni di rubli) non è applicata. Le spese per l’acquisto di un oggetto che è stato successivamente rivenduto non sono detraibili. L’unico elemento che fa fede per la detrazione è il possesso (3 o 5 anni), ma il limite di tempo è applicato solo in caso di vendita di immobili dopo il 01.01.2019.
19. Dal 01.01.2020 il capitale materno è esteso anche per il primo figlio per l’importo di 466 617 rubli; per il secondo l’importo è stato aumentato a 616 617 rubli. Dal 15.04.2020 è stato introdotto il rilascio automatico del certificato (non serve andare al Fondo Pensionistico). Vi è collaborazione elettronica tra il Fondo Pensionistico e le banche. Non serve aspettare che il bambino compia tre anni. Una casa può essere acquistata o costruita anche su un terreno giardino e non solo su un terreno con permesso di costruzione residenziale individuale. La validità del programma è stata prolungata fino al 31 dicembre 2026.
20. Il capitale materno può essere speso per il miglioramento delle condizioni abitative, per l’istruzione dei figli, la pensione, l’adattamento sociale dei bambini disabili.
21. Se avete comprato un appartamento utilizzando il capitale materno, le eventuali quote di distribuzione devono essere di pari valore per tutti i membri della famiglia oppure devono essere quote pari al valore di capitale materno utilizzato. L’accordo di determinazione delle quote viene redatto dal notaio.       

Link utili.

• Controllare se è stata aperta una pratica ereditaria
• Sito controllo procure
• Controllo procure revocate