Particolarità di vendita di un immobile appartenente a un cittadino straniero quando sono in vigore le sanzioni

Da marzo 2022 nella Federazione Russa sono in vigore alcune sanzioni nei confronti di cittadini e organizzazioni di paesi ostili, a causa delle quali la partecipazione di questi soggetti al fatturato civile è piuttosto complicato, se non impossibile.

Con ordinanza del Presidente della Federazione Russa del 01.03.2022 №81 si è stabilito un regime particolare di esecuzione delle transazioni che comportano l'insorgere del diritto di proprietà sui beni immobili: i residenti di paesi ostili possono effettuare queste transazioni solo con il permesso della commissione governativa per il controllo degli investimenti stranieri.

Tuttavia dopo alcuni mesi è seguito un ammorbidimento dei requisiti sulle sanzioni. Con ordinanza del Presidente della Federazione Russa del 04.05.2022 №254 si è stabilito che l'autorizzazione della commissione governativa è necessaria in caso di vendita di immobile di un cittadino di un paese ostile solo a condizione che i pagamenti avvengano con l'utilizzo di un conto di tipo "C".

Come funziona questo schema nella pratica?

L'acquirente dell'immobile (cittadino russo) apre una lettera di credito o un conto escrow in banca e concorda con la banca di aprire un conto di tipo "C" a nome del venditore.

Sulla lettera di credito o nel conto escrow l'acquirente trasferisce l'importo del contratto di compravendita dell'immobile. Poi nel contratto di compravendita dell'immobile vengono indicate le coordinate del conto di tipo "C" e il set di documenti è soggetto a registrazione presso il Registro statale del catasto. 

Dopo la registrazione statale del passaggio del diritto di proprietà all'acquirente, l'estratto del Registro statale del catasto giunge in banca e successivamente la banca versa dalla lettera di credito o dal conto escrow dell'acquirente sul conto di tipo "C" del venditore.

Al termine di questa fase inizia la parte interessante.

Il regime giuridico dei conti di tipo "C" per i non residenti proveniente dai paesi ostili è regolamentato dalla Decisione del Consiglio dei Direttori della Banca della Russia del 24.06.2022 "Sulla determinazione del regime dei conti di tipo "C" per i pagamenti e lo svolgimento (esecuzione) delle transazioni (operazioni) alle quali si estendono le modalità di esecuzione degli obblighi previsti dall'Ordinanza del Presidente della Federazione Russa del 5 marzo 2022 N 95 "Sulla modalità temporanea di esecuzione degli obblighi nei confronti di alcuni creditori stranieri" (di seguito Decisione).

La decisione indicata contiene l'elenco esaustivo delle motivazioni per il prelievo di denaro dal conto di tipo "C" aperto a un non residente.

Ma tra i motivi previsti è assente la possibilità di effettuare un bonifico dal conto di tipo "C" a un altro conto aperto a un non residente, nonché la possibilità che il non residente prelevi il denaro dal conto indicato.

Di conseguenza il venditore non residente di fatto è privato della possibilità di disporre del denaro ricavato dalla vendita di un immobile a sua discrezione e il denaro rimane "sospeso" sul conto di tipo "C".

Pertanto al momento la vendita di un immobile di un non residente di un paese ostile, immobile sito in Russia, è di fato un compito irrealizzabile, dato che non vi è la possibilità di disporre del denaro ricavato da tale vendita.

In questa situazione a un non residente di un paese ostile è consigliao di non vendere un immobile sito in Russia fino a quando non saranno assunte norme che semplificano la procedura di vendita di questo immobile.